2026年2月25日,香港楼市迎来一项引人注目的政策调整。在最新发布的财政预算案中,香港宣布将价值1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率,由原来的4.25%上调至6.5%。这项被官方定义为"能者多付"原则的税收举措,预计将影响全港约0.3%的住宅物业交易,每年可为财政带来约10亿港元的额外收入。以一套1.5亿港元的豪宅计算,印花税款将从637.5万港元增至975万港元,增幅超过五成。在楼市持续回暖的背景下,这一政策调整引发了市场各界的广泛关注与解读。

 豪宅市场火热背后的数据支撑

 此次印花税上调的背景,是香港豪宅市场在过去一年中呈现出的强劲增长态势。中原地产统计显示,2025年全年香港1亿港元以上的私人住宅成交量共录得262宗,打破了2021年228宗的历史纪录,总成交金额高达531亿港元。进入2026年,这一趋势仍在延续,开年仅前两个月,亿元豪宅成交已达48宗,成交金额突破百亿港元,其中1月份一手市场逾亿元豪宅成交狂揽26宗,平均每天近1宗,创下单月历史新高。

 从具体成交案例来看,市场的热度可见一斑。2025年底,太古地产旗下超级豪宅项目深水湾道6号的两栋独立屋以22亿港元的总价售出,成为近年来最大的交易之一。香港东半山顶级豪宅Mount Nicholson的顶层特色户则以6.09亿港元易手,每平方呎单价高达14.44万港元,刷新亚洲纪录。在山顶种植园道1号,一处面积超过6000平方呎的房产也以5.58亿港元成交。就在预算案公布前夕,大埔林海山城林海径5号屋以逾1.45亿元成交,买家因赶在新税率生效前完成交易,一举节省约328万元印花税。

 政策意图:开源而非"加辣"

 对于此次税率上调,市场普遍解读为财政开源举措,而非意在打压楼市的"辣招"。香港财政预算案中明确表示,这项调整秉持"能者多付"原则,旨在增加财政收入,同时将影响范围控制在最小。数据显示,亿元豪宅成交宗数多年来占香港整体私人住宅成交不足1%,属顶流级别物业。

 摩根大通发表研报认为,从豪宅购房者角度来看,新增的2.25%税收成本可能微不足道,房价稍微上涨即可覆盖这部分成本。这项政策的目标并非打压房地产市场,更像是一项再分配的财政政策,通过向富豪征税以补贴低收入群体。中金公司也指出,在香港住宅交易结构中,高端住宅(即2000万港元交易额及以上)仅占比5-6%以下,即使税率提升对市场整体景气度影响也相对有限。

 有资深香港中介人士向记者表示,预计新政影响持续一两个星期,但"只是心理影响,此前海外富豪最高需要承担30%的印花税"。美联集团行政总裁(住宅)马泰阳也提到,目前楼市气氛炽热,大手客、长短线投资者及刚需用家均出手,预计新政不会阻碍目前整体楼价回升的势头。

 业界反应:多空观点交织

 针对此次亿级豪宅加税,香港地产界、机构的看法不尽相同。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示,政府意识到豪宅物业交投转热,但事实上亿元成交宗数占整体比例极小,买家非富则贵,即使是次提高印花税,对该类买家以至全港整体物业市场影响不大。于市况向好及顶级豪宅供应罕有的前提下,预计亿元物业业主不会因印花税增加而减价出售手持豪宅。

 仲量联行香港主席曾焕平则持谨慎态度。他指出,去年香港录得约122宗价值1亿港元或以上的豪宅成交,创下自2022年以来最高,显示豪宅市场正逐步复苏。但由于成交量占比很低,相信新政对政府增加印花税收入没有太大帮助,并将无可避免令此类豪宅的成交量在短期内急速下跌,预计6至7个月过后成交量才有望回升。

 世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事兼主管郑亥延表示,这项措施令人意外,特别是有不少私人市场持份者一直呼吁政府进一步放宽住宅相关税项。在现时成交量仍然偏低、楼市气氛尚在复苏的阶段,提高前期成本有可能压抑真正的换楼需求,并减慢豪宅市场的资金流转。鉴于此项政策,该行原本对2026年豪宅楼价上升0-5%的预测将下调至持平。

 瑞银则从开发商角度提出警示。报告指出,这一政策可能对豪宅开发商形成冲击,特别是那些持有大量超豪华住宅土地储备的企业,如九龙仓集团、嘉里建设、恒基地产和新鸿基地产等。摩根士丹利估算此类物业在2025年占总成交量0.3%,但占总成交额8%,预期措施将对九龙仓集团构成负面影响。

 楼市整体回暖下的周期转换

 亿级豪宅加税的背后,是香港整体楼市的持续回暖。香港差饷物业估价署最新数据显示,2026年1月香港私人住宅售价指数报301.4.创19个月新高,按月升0.53%,实现连续8个月上涨。租金指数同样呈现上涨态势,1月报201.1.再创新高,按月升0.3%,连续第10个月上涨,形成近年罕见的"租价齐涨"局面。

 土地注册处数据显示,2025年全年整体楼宇买卖合约登记量达80702宗,创4年以来新高。其中住宅楼宇买卖登记共62832宗,总值5198.30亿港元,同比分别上升18.3%及14.4%。进入2026年,市场热度不减,美联物业统计显示,马年大年初一至初十,新盘成交量录得约175宗,较去年同期大升约27.7%,创下自2021年后的五年同期新高。

 从"撤辣"到"加税",从"谷底反弹"到"扩张期",香港楼市正在经历一轮完整的周期转换。多家机构近期上调了对香港楼价涨幅的预测。高盛将2026年香港楼价升幅预测由5%调高至12%,摩根大通也将今年升幅预测由原先的5%至7%大幅上调至10%至15%。美联集团主席黄建业更公开表示,预计2026年全年楼价升10%,整体楼市成交将达8.5万宗。

 在楼价回升、成交放量的背景下,政府选择对极少数超级豪宅交易"精准加税",被市场解读为顺势而为而非踩刹车。随着利率下行预期、经济复苏势头以及人才引进政策的持续落地,香港楼市的后续走向值得持续关注。

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